다가구 건물 경매 원룸 불법 용도변경 이행강제금

다가구 건물 경매 원룸 불법 용도변경 이행강제금

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안녕하세요. 경매전문 로펌 법무법인 열린 박대선 팀장입니다.

네이버와 티스토리 블로그를 운영한지 어느덧 6년차에 접어들었는데요. 그동안 경매 관련 글과

티스토리 블로그를 통해 경매 매물을 직접 소개해드리면서 가급적 꺼려하던 종류가 있습니다.

바로 다가구, 원룸 건물인데요

이유는 상당수가 불법 용도변경으로 낙찰 된 이후로 문제 소지가 있어서이고

경매를 전문으로 하는 컨설턴트로서는 명도 대상자가 다수여서 시간적으로도 맞지 않아서 였을 겁니다.

그런데 바로 얼마 전에도 이러한 원룸 건물에 임차로 들어가 거주하는 임차인분들로부터 관련 상담을 하게 되었는데

상담의 요지는, 적법하게는 근린생활시설로 나와있는 건물에 주거용으로 임차해있는데

경매로 진행되자 감정가를 넘어서는 임차인들의 보증금으로 인해

각자 임대차 보증금이 상당히 불안한 위치에 놓여있게 되었던 것이었습니다.

그래서 오늘 포스팅은 컨설팅을 목적으로 한다기보다 다가구 원룸 건물 경매건을 보실때 주의해야할 점,

그리고 이와 비슷한 건물에 임차로 입주하기 전에 주의 하실 점을 물건 내역을 보며 간단히 짚어 봅니다.

이번에 함께 보실 경매건은 오산세교 인근에 위치한 오산대와 택지개발예정지 인근에 원룸 건물로

사진상 보이기에도 도로상 코너에 2011년식으로 신축된지 얼마 안된 일견 양호해보이는 물건입니다.

이 물건은 바로 오는 화요일에 입찰이 예정되어있는데 아마 낙찰이 되지 않을까 예상해봅니다.

그렇다면, 무엇이 문제가 되는것일까요?

해당 건물은 (주용도 2종근린생활시설) 1~3층 고시원 그리고 4층은 단독주택으로 허가를 받고 그에 맞게 사용해야하나

현황 원룸으로 1~3층 각 원룸을 6개로 만들어 두었습니다.

불법 용도변경의 경우가 적발될 경우 원상복구를 하거나 벌금 성격의 이행강제금 을 년 1~2회 부과받게 되는데

위반 면적과 정도에 따라 상당한 금액이 됩니다. 작년 말까지 양성화기간에 양성화에해당하는 건물들도 있었으나

이처럼 면적의 대부분을 불법 용도 변경한 경우 다시 적법한 건물로 만들려면 관련법에 주차장이나 복도,

소방 설비를 따져보아야하는데, 이것이 쉽지 않습니다.

처음부터 계획적으로 높은 수익률을 목적으로하여 건물을 신축하고

허가 이후 불법 용도 변경이 많아 최근 적발되는 사례가 다수 발생되고 있다고 하며,

검찰 조사까지 받을 수 있고 전문적으로 이러한 건물에 개입하는 경우 구속 기소되는 사례가 실제 나오고 있다고하니

이처럼 수익률이 높아보이는 원룸 건물이 경매 시장에 모습을 보이더라도 단지 저렴해보이고 수익률이 높다고

추가적인 처리방안 절차를 거치지 않고 경매 입찰에 참여하는 것은 위험하다 볼 수 있습니다.

또한 이런 건물에 (인터넷으로 방을 구하는 직거래가 활성화되면서)

소액 임차인들이 대거 입주할 경우 화재에 매우 취약할 뿐더러

공인중개사 사무소의 중개를 통해 거래를 하더라도 향후 임차보증금을 떼일 수 있으므로

상당한 주의가 필요한 것입니다.

1. 고시원 불법건축물 철퇴 관련 기사 << 바로가기

2. 근린생활시설 불법 개조 (짝퉁 주택 거래 주의보) 관련 기사 << 바로가기

기타사항 임차인수: 34명 , 임차보증금합계: 632,000,000원, 월세합계: 4,270,000원

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위의 법원에서 조사된 현황상 임대차 보증금과 월세를 보고 아마 놀라실텐데,

겹치는 호실이 다수 있을 것이고 건물 원상복구 과정과

향후 리스크를 충분히 고려하여 입찰에 참여 해야할 것으로 생각됩니다.

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분명한 것은 위의 30명 전후의 임차인의 보증금은 상당히 불안한 위치에 놓이게 되었습니다.

이번 포스팅의 내용은 개인적인 의견이며, 면책 조건이므로 경매 입찰 시

제반 여건을 충분히 고려하여 입찰에 참여하시기 바랍니다.

대호초등학교 남서측 인근에 위치하며 인근은 구획정리된 토지위에 주거나지 및 다가구주택 등의

주거용 부동산이 위치하는 지대로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통입니다.

대지위치 경기도 오산시 궐동

대지면적 235.3㎡ (71.17825평) 건폐율 59.4% 허가일자 2010.11.26 

건축면적 139.785㎡ (42.2849625평) 용적률 209.98% 착공일자 2010.12.13 

연면적 494.1㎡ (149.46525평) 주용도 제2종근린생활시설 사용승인일자 2011.03.23 

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